戴德梁行華北區寫字樓部主管及董事王剛對《安家》記者表示，過去三年北京市的供應量是極低地，2011-2013年三年各級別樓加起來的總量不足130萬，平均每年只有43萬，這是北京寫字樓持續低空置率的一個重要原因。

與此同時，在供應量極低的市場環境中，一些企業的發展需求，為北京寫字樓提供了有力的支撐。“由于互聯網、金融服務、媒體等不同行業業績發展突出，因此對空間需求強勁，從而使寫字樓依然處于低空置率?！备呔暛h球北京商業部負責人陸明銳對記者表示。

寫字樓化時代

觀察北京寫字樓市場，從市場已交付和未來供應來看，如今的北京寫字樓市場已經進入化時代。不久前，遠洋國際二期正式交付使用，為市場帶來5.6萬平方米寫字樓可租賃供給，從而令北京甲級寫字樓可租賃存量增至940萬平方米，仍系大陸區域最大的甲級寫字樓市場。而在下半年，預計將有六個項目交付使用，為市場新增42.8萬平方米的供給，位于CBD、中關村和金融街等核心商務區，將為市場帶來23萬平方米的項目供應。

從項目產品來看，這些寫字樓走的皆是“5A級、甲級、生態”等化路線。以昆泰嘉瑞為例，在項目建立之初，產品就以大望京公園為依托，打造“公園商務”的5A級寫字樓。再如遠洋國際二期，產品為國際甲級寫字樓，34.86%綠化率，萬余平米綠化覆蓋，運用多種高科技產品及超前設備配置，如冰蓄冷技術空調。

記者觀察，北京寫字樓的化，使開發商在項目的軟件、硬件的配套上下更多的功夫。占據軟硬件配套或者區域后，成為一個區域或者是一個城市的地標性建筑的可能性就很大。高度及品質的拔高也往往意味著對入駐企業級別的挑剔，寫字樓的租金收益也就會有對應要求。

寫字樓市場危機顯現

在北京寫字樓持續保持低空置率和化的環境中。近年來，企業租戶選址邊緣化的趨勢愈加明顯，包括500強在內的部分企業已經開始從核心商圈逐步遷到非核心商圈。高新技術制造巨頭霍尼韋爾將其北京分公司從地處亮馬河商圈的鵬潤大廈搬遷至位于城市東北角的酒仙橋兆維工業園中。新的獨棟樓建筑面積達15000平方米，聚集了北京員工在此。

業內表示，“企業選址邊緣化主要源自于四個主要方面的考量，核心商圈租金過高是企業們選擇向外搬遷的最主要誘因，同時也包括了企業未來面積擴張受制、行業部門選址優化的內在需求和員工幸福感需求提升等因素。”

可以看出，核心商圈過高的租金是企業選擇向外遷移的主要因素，自金融危機時期以來企業在租金處于低谷時簽下的租約已陸續到期。這段時期中國經濟逐漸復蘇，城市寫字樓租金均有不同程度的回升，甚至有些區域已超越歷史高位。一線城市寫字樓市場租金自2009年的低谷時期以來，幾年來不斷攀升。據第一太平戴維斯報告顯示，截止2014年第二季度，北京寫字樓租金高達每平方米每月314.7元，其中需求活躍的CBD區域，租金環比上升1.4%，達到每平方米每月358.5元。

“高額的租金令人擔憂的是，經營處于艱難狀態或重整狀態的企業，由于成本原因會決定搬到四環以外”，高緯環球北京商業部負責人陸明銳對記者表示。戴德梁行華北區寫字樓部主管及董事王剛對記者也表示出同樣的擔憂，高租金和低空置率，使很多大型租戶是制造業和電子信息產業不得已搬遷到了非核心區以便減少成本，或擴展業務，避免長期的成本壓力。